Mit dem Nießbrauch erhalten Sie das Recht zum Bewohnen und Nutzen einer Immobilie auch dann, wenn Sie weder Eigentümer noch Miteigentümer der Immobilie sind. Dies ist besonders dann relevant, wenn es um einen Immobilien-Teilverkauf, eine Schenkung oder um das Vererben einer Immobilie mit Nießbrauch geht.
In unserem Ratgeber möchten wir Ihnen alle Fragen rund um das Thema Nießbrauch beantworten.
Der Begriff Nießbrauch (BGB) beschreibt ein Wohn- und Nutzungsrecht, das es Ihnen erlaubt, eine Immobilie weiterhin zu nutzen, auch wenn Sie nicht der Eigentümer sind. Durch das Nießbrauchrecht dürfen Sie die Immobilie vollumfänglich gebrauchen und somit den kompletten Nutzen daraus ziehen. So stehen dem Nießbraucher zum Beispiel 100 % der möglichen Mieteinnahmen zu. Das wird dann relevant, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Nießbrauch verkaufen oder teilweise verkaufen.
Sie haben also die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu bewohnen, zu vermieten oder auch anderweitig für Ihre Zwecke zu nutzen - als Nießbraucher entscheiden Sie allein. Das Nießbrauchrecht dient also einem sehr wichtigen Zweck: Der rechtlichen Absicherung von Verkäufern oder Schenkenden, wenn sie ihre Immobilie weiter und im Zweifelsfall bis an ihr Lebensende nahezu uneingeschränkt und wie gewohnt auch nach dem Verkauf oder einer Schenkung nutzen möchten.
Der Nießbrauch wird über einen Notar in das Grundbuch der Immobilie eingetragen und ist somit sicher und geschützt.
Das Nießbrauchrecht ist im BGB geregelt und kann immer individuell vereinbart und angepasst werden, grundsätzlich gibt es verschiedene Arten, die wir Ihnen im folgenden Abschnitt näher erläutern.
Der Quotennießbrauch schränkt das Nutzungsrecht auf einen Teil des Gegenstandes ein, dies meint beispielsweise nur einen Abschnitt der Immobilie. Der Bruchteilsnießbrauch beschränkt sich auf einen bestimmten Miteigentumsanteil.
Ein Vorbehaltsnießbrauch kommt dann zum Einsatz, wenn das Eigentum einer Immobilie übertragen wird, der vorherige Besitzer jedoch ein Nießbrauchrecht behält. Dieser kann dann entweder selbst in der entsprechenden Immobilie leben oder daraus Mieteinnahmen generieren. Diese Art des Nießbrauchs geht bei einem Vertragsabschluss in ein festes Nutzungsrecht über.
Beim nachrangigen Nießbrauch wird die Immobilie ebenfalls übertragen und der Vorbesitzer behält das Nießbrauchrecht. Dazu kommt jedoch die Bedingung, dass eine weitere Person festgelegt wird, die nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten das Nießbrauchrecht bekommt. Der Zuwendungsnießbrauch besagt, dass der Eigentümer das Eigentum an der entsprechenden Immobilie behält, jedoch einer anderen Person das Nießbrauchrecht einräumt. Dies kann sowohl entgeltlich (durch Mietzahlungen) als auch unentgeltlich gestaltet sein. Auch eine teilentgeltliche Gestaltung ist möglich, hierbei gibt der Nießbraucher dem Eigentümer einer Immobilie beispielsweise die Hälfte der Mieteinnahmen ab.
Das Nießbrauchrecht (BGB) beginnt mit dem notariell beglaubigten Eintrag des Nießbrauchs im Grundbuch. Grundsätzlich kann es zeitlich begrenzt oder für das ganze Leben erteilt werden. Für das Ende kann es unterschiedliche Gründe geben:
Das Nießbrauchrecht kann aus dem Grundbuch nur und ausschließlich mit Zustimmung des Nießbrauchers gelöscht werden, oder aber nur, wenn vertraglich definierte, auflösende Bedingungen eintreten.
Bei allen Fällen ist klar, dass ohne Eintreten vertraglich vereinbarter auflösender Bedingungen oder ohne das Einverständnis oder das Ableben des Begünstigten des Nießbrauchrechts, der Nießbrauch nicht beendet werden kann.
Insgesamt ist es so, dass bei einem Nießbrauch der Eigentümer einer Immobilie dem Nießbraucher das Recht einräumt, die Immobilie zu nutzen. Deswegen kommt der Nießbrauch meistens infrage, wenn ein Haus oder eine Wohnung auch dann noch selbst genutzt oder bewohnt werden soll, wenn sie gar nicht mehr oder nicht mehr zu 100 % im Eigentum ist. Oder auch dann, wenn zum Beispiel eine nicht angeheiratete Lebensgefährtin oder ein Lebensgefährte das Haus oder die Eigentumswohnung nicht erben soll, aber darin wohnen bleiben darf.
Normalerweise kommt das Nießbrauchrecht in folgenden Fällen zum Einsatz:
Wenn eine Immobilie komplett verkauft wird, kommt es in manchen Situationen vor, dass der Verkäufer trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben möchte. In diesem Fall wird die Immobilie mit Nießbrauch verkauft. Ein Nießbrauchrecht wird dabei fast nur im Falle eines Verkaufs der Immobilie im privaten Bereich gewährt – zum Beispiel unter Familienangehörigen. Bei einem gewerblichen Verkauf wird dagegen meist nur ein Wohnrecht angeboten, wie es unter anderem bei der Immobilienleibrente häufig der Fall ist. In diesem Artikel erfahren Sie noch mehr zum Thema Hausverkauf mit Nießbrauch.
Gerade für Seniorinnen und Senioren kann der Immobilien-Teilverkauf und das damit verbundene Nießbrauchrecht sehr vorteilhaft sein. Sie erhalten liquide Mittel, die dann nicht mehr in der Immobilie gebunden sind und damit mehr finanzielle Freiheiten. Gleichzeitig kann das eigene Zuhause wie gewohnt weiter genutzt werden und ein Umzug wird nicht notwendig. Von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitiert auch der Verkäufer entsprechend seines Eigentumsanteils und bei einer Vermietung verbleiben die Mieteinnahmen zu 100 % beim Nießbraucher.
Zudem kann es aus weiteren Gründen sehr interessant für Sie sein, ein Recht auf Vermietung zu haben, wenn Ihnen der Nießbrauch bzw. das Nießbrauchrecht eingeräumt wird – so wie bei einem Immobilien-Teilverkauf. Diese Gründe sind zum Beispiel ein geringerer Raumbedarf (Untervermietung), der Wunsch nach einem alternativen Wohnsitz in einem für Sie angenehmeren Klima oder ein notwendiger Umzug, falls Sie doch irgendwann eine betreute Wohneinrichtung benötigen. Über Ihren Nießbrauch können Sie dann die Mieteinnahmen verwenden, um Kosten für das neue Domizil zu bezuschussen oder sogar zu decken. Die Mieteinnahmen stehen nur Ihnen als Nießbraucher uneingeschränkt zur Verfügung.
Der klassische steuerliche Zusammenhang ist eine Schenkungssteuer bei einer vorzeitigen Übertragung des Wohneigentums an Erben, um eben jene Steuer zu sparen. Was sonst noch steuerlich zu beachten ist:
Wir empfehlen Ihnen immer eine externe steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um Ihre individuelle Situation zu klären.
Die wenigen Pflichten, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Nießbrauch entstehen, sind rechtlicher Natur. Aufgrund Ihres uneingeschränkten Nutzungsrechts dürfen Sie nicht-wertmindernde Änderungen an Ihrer Immobilie jederzeit durchführen und benötigen hierfür kein Einverständnis von Wohnwert. Dazu gehören kleinere Renovierungsarbeiten und Reparaturen an der Immobilie. Grenzen haben diese Veränderungen bei wertmindernden Maßnahmen der Immobilie, wie zum Beispiel dem Abriss eines Carports. Zu einer Vermeidung selbstverschuldeter Wertminderung gehört natürlich auch die angemessene Pflege der Immobilie. Ebenso, wie auch angemessene Versicherungen abzuschließen, um im Schadensfall Wertminderungen auszugleichen.
Die Pflichten des Nießbrauchgebers hingegen sind immer abhängig von den vertraglichen Regelungen, die zwischen dem Nehmer und Geber geschlossen werden. Gesetzlich vorgegebene Beteiligungspflichten sieht der Gesetzgeber nicht vor. Wir von der Wohnwert garantieren Ihnen vertraglich eine Beteiligung an:
Wer seine Immobilie und das Grundstück aus steuerlichen Beweggründen noch zu Lebzeiten weitergeben und dabei Steuern sparen möchte, für den ist die Schenkung seiner Immobilie interessant. Augenmerk sollte dabei auf die komplizierten Regelungen bei der Schenkungssteuer gelegt werden. Schenkungssteuer sparen können die Kinder oder Enkelkinder, wenn für die Schenkenden ein Nießbrauch vereinbart wird. Informieren Sie sich dazu über Freibeträge und Verjährungsfristen bei der Schenkungssteuer – dafür empfehlen wir die Hinzuziehung einer externen steuerlichen Beratung. Erste Informationen zu Steuern wie die Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer oder Grundsteuer erhalten Sie aber auch schon in unserem Artikel zum Thema Steuern und Immobilien-Teilverkauf.
Im Grunde ist dieser Fall identisch mit dem einer Schenkung der Immobilie und des Grundstücks an Nachkommen oder andere Begünstigte in einem Erbfall. Auch hier können Sie sich als Vererbende ein Nießbrauchrecht einräumen lassen und Ihre Immobilie bis zu Ihrem Lebensende weiter selbst nutzen. Selbstverständlich können auch hier steuerliche Gründe eine Rolle für ein vorzeitiges Vererben spielen.
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